Недвижимость - панацея?
Самые распространенные вложения средств среди россиян – это депозиты и покупка недвижимости.
В нашем сознании сильно закреплены мифы, что недвижимость всегда в цене, ее стоимость постоянно растет, а арендная плата стабильна и достаточна для безбедной старости.
К недвижимости очень высокое доверие, это актив, который можно реально увидеть, потрогать. Это достаточно надежный и консервативный инструмент.
О плюсах рентной недвижимости вы и так прекрасно знаете, поэтому я остановлюсь на минусах ее владения.
Мы застали период, в течение которого недвижимость росла большими темпами. Этот период закончился.
По статистике в мире рост недвижимости в цене на длинных периодах не превышает инфляцию. Также цены на недвижимость могут и падать.
Давайте посмотрим на график стоимости 1 кв. м. в Москве на протяжении последних 18 лет (график в долларах).
Недвижимость - это не ликвидный актив, вы не сможете в любой момент его продать по устраивающей вас цене, вы не сможете продать кусок недвижимости, если вам требуется только часть ее стоимости.
Вам потребуется периодически проводить ремонт, замену мебели и техники. Могут возникать простои, когда прежние арендаторы уже съехали, а новые пока не нашлись.
Не забывайте также, что с дохода, получаемого вами от сдачи недвижимости в аренду, нужно платить подоходный налог.
Хочу отметить, что покупка недвижимости в ипотеку, чтобы в последствие сдавать ее в аренду, экономически практически не имеет смысла.
В настоящий момент доход от аренды квартиры в Москве дает в среднем 4-5% годовых (в рублях).
Приведу пример: стоимость обычной однокомнатной квартиры в Москве в спальном районе в пешей доступности от метро колеблется в районе 6 млн. руб. Арендная плата за такую квартиру может составлять около 30 тыс. руб. в месяц. Доходность получается около 6% годовых.
Если добавить к этому ежемесячную квартплату и подоходный налог (13% НДФЛ или 6%, если оформить ИП), доходность снизится ~ до 5%.
Не будем забывать о расходах на текущей ремонт, а также периодический простой квартиры. Тогда доходность снизится еще примерно до 4%.
Согласитесь, сейчас даже на депозитах доходность выше.
Давайте обратимся к графику доходности жилья в Москве по годам за последние 18 лет (график в долларах). Доходность на графике включает как арендные платежи, так и изменение стоимости.
Арендную недвижимость можно сравнить с бизнесом, она будет требовать значительное количество вашего времени.
Арендаторы сейчас редко живут годами, чаще всего приходится искать новых квартиросъемщиков раз в год-два.
Возможно вам придется тратить свое время на помощь им с регистрацией, вызовом сантехника или сломавшимся холодильником.
Ваше время, силы и средства потребуются для обновления, ремонта недвижимости.
Вам будет нужно регулярно контролировать состояние квартиры и уплату счетов по электроэнергии и пр.
К сожалению, часты также и случаи с просрочкой внесения арендной платы, порчи имущества, принудительного выселения квартирантов.
Если вы покупаете квартиру в спекулятивных целях, например, купить дешево на стадии котлована, а через несколько лет продать по возросшей цене, то это уже совсем другая история.
Это уже не консервативный инструмент, здесь достаточно большие риски: застройщик может затянуть со сроками сдачи объекта, вплоть до заморозки стройки, под окнами вашей квартиры могут внезапно провести автостраду, стоимость может не возрасти до предполагаемых вами размеров, могут возникнуть сложности с поиском покупателей недвижимости.
Стоит ли вкладывать все свои средства только в недвижимость? Решать вам.
Моя рекомендация – составлять широко диверсифицированный портфель, состоящий из разных активов, недвижимость в котором будет лишь часть его.
17.04.2019
В нашем сознании сильно закреплены мифы, что недвижимость всегда в цене, ее стоимость постоянно растет, а арендная плата стабильна и достаточна для безбедной старости.
К недвижимости очень высокое доверие, это актив, который можно реально увидеть, потрогать. Это достаточно надежный и консервативный инструмент.
О плюсах рентной недвижимости вы и так прекрасно знаете, поэтому я остановлюсь на минусах ее владения.
Мы застали период, в течение которого недвижимость росла большими темпами. Этот период закончился.
По статистике в мире рост недвижимости в цене на длинных периодах не превышает инфляцию. Также цены на недвижимость могут и падать.
Давайте посмотрим на график стоимости 1 кв. м. в Москве на протяжении последних 18 лет (график в долларах).
Недвижимость - это не ликвидный актив, вы не сможете в любой момент его продать по устраивающей вас цене, вы не сможете продать кусок недвижимости, если вам требуется только часть ее стоимости.
Вам потребуется периодически проводить ремонт, замену мебели и техники. Могут возникать простои, когда прежние арендаторы уже съехали, а новые пока не нашлись.
Не забывайте также, что с дохода, получаемого вами от сдачи недвижимости в аренду, нужно платить подоходный налог.
Хочу отметить, что покупка недвижимости в ипотеку, чтобы в последствие сдавать ее в аренду, экономически практически не имеет смысла.
В настоящий момент доход от аренды квартиры в Москве дает в среднем 4-5% годовых (в рублях).
Приведу пример: стоимость обычной однокомнатной квартиры в Москве в спальном районе в пешей доступности от метро колеблется в районе 6 млн. руб. Арендная плата за такую квартиру может составлять около 30 тыс. руб. в месяц. Доходность получается около 6% годовых.
Если добавить к этому ежемесячную квартплату и подоходный налог (13% НДФЛ или 6%, если оформить ИП), доходность снизится ~ до 5%.
Не будем забывать о расходах на текущей ремонт, а также периодический простой квартиры. Тогда доходность снизится еще примерно до 4%.
Согласитесь, сейчас даже на депозитах доходность выше.
Давайте обратимся к графику доходности жилья в Москве по годам за последние 18 лет (график в долларах). Доходность на графике включает как арендные платежи, так и изменение стоимости.
Арендную недвижимость можно сравнить с бизнесом, она будет требовать значительное количество вашего времени.
Арендаторы сейчас редко живут годами, чаще всего приходится искать новых квартиросъемщиков раз в год-два.
Возможно вам придется тратить свое время на помощь им с регистрацией, вызовом сантехника или сломавшимся холодильником.
Ваше время, силы и средства потребуются для обновления, ремонта недвижимости.
Вам будет нужно регулярно контролировать состояние квартиры и уплату счетов по электроэнергии и пр.
К сожалению, часты также и случаи с просрочкой внесения арендной платы, порчи имущества, принудительного выселения квартирантов.
Если вы покупаете квартиру в спекулятивных целях, например, купить дешево на стадии котлована, а через несколько лет продать по возросшей цене, то это уже совсем другая история.
Это уже не консервативный инструмент, здесь достаточно большие риски: застройщик может затянуть со сроками сдачи объекта, вплоть до заморозки стройки, под окнами вашей квартиры могут внезапно провести автостраду, стоимость может не возрасти до предполагаемых вами размеров, могут возникнуть сложности с поиском покупателей недвижимости.
Стоит ли вкладывать все свои средства только в недвижимость? Решать вам.
Моя рекомендация – составлять широко диверсифицированный портфель, состоящий из разных активов, недвижимость в котором будет лишь часть его.
17.04.2019
